La propuesta la encargó la Cámara de Desarrollistas y será encabezada por 40 desarrolladores en la ciudad de Córdoba
El proyecto apunta a la «promoción de una ciudad compacta, densa y conectada».
Un consorcio cordobés integrado por 40 desarrollistas privados proyecta invertir US$970 millones de inversión directa en 12 años (y un impacto económico total de US$1746 millones) para la renovación de 30 hectáreas de la zona sur de la ciudad, pegada al barrio Güemes, identificado por su movimiento bohemio, con locales de anticuarios y un polo gastronómico. La iniciativa, impulsada por la comisión de Planificación de la Cámara de Empresarios Desarrollistas Urbanos de Córdoba (Ceduc), incluye la construcción de torres residenciales, oficinas, espacios culturales y áreas públicas, con un tercio del terreno destinado a parques y zonas verdes.
El plan de recuperación urbana fue diseñado por el estudio Mario Roberto Álvarez y Asociados (MRA+A) liderado por el arquitecto Fernando Sabatini y está en proceso de análisis técnico y revisión normativa junto a funcionarios de la Municipalidad de Córdoba. La apuesta de las empresas es a que la ciudad logre una densificación sostenible en zonas que ya están edificadas.
El área de la ciudad elegida -a la que llaman “Güemes Sur”- en la actualidad está marcada por el “deterioro urbano, altos niveles de inseguridad y una elevada proporción de inmuebles en venta, que ronda entre 70% y 80% del total” según las definiciones de los impulsores.
Lucas Salim, titular de la comisión y de Proaco, explicó a LA NACION que la Ceduc decidió encargar el proyecto porque “resolvió cambiar su posición que, de alguna manera, siempre había sido pasiva respecto al desarrollo de la ciudad. Los tiempos cambiaron, colaboramos con pensar la ciudad hacia el futuro”. Por una encuesta entre los asociados quedaron tres zonas mencionadas como las con “más potencial” para trabajar y se eligió Güemes.
La elección del estudio se resolvió porque ya venía trabajando para revitalizar el microcentro porteño: “Es una zona compleja, así que si hay ideas para allí también estarían para otra área complicada como es la cordobesa. En Güemes hubo una cárcel y una villa de emergencia pero, a la vez, está pegada a una de las más dinámicas de la ciudad, como es Nueva Córdoba, donde hay mega desarrollos de varios socios”.
El proyecto presentado propone generar un nuevo parque central de aproximadamente nueve hectáreas que articulará distintas áreas. Ese pulmón verde busca unificar la vitalidad del centro con el Hospital Misericordia, extendiendo además el corredor desde Ciudad Universitaria y conectando el Parque Sarmiento con la Plaza de las Américas, La Cañada y avenida Julio Roca.
La iniciativa impulsa romper con el esquema tradicional de la manzana cerrada; plantea una red de espacios públicos abiertos, con edificios de entre 10 y 60 metros de altura, distanciados entre sí para garantizar luz natural, ventilación y relación con el entorno. Además, incluye la recuperación de espacios emblemáticos, como la ex cárcel, que será reconvertida en un polo educativo y cultural.
Salim señala que los cálculos aportan que serán unos 850.000 metros cuadrados de superficie residencial; 200.000 de subsuelos (cocheras y servicios) y la generación de unos 15.000 empleos. “Hemos analizado todos los detalles para una edificabilidad óptima que funcione y que genere la transformación necesaria para dejar de expulsar vecinos del centro; con zonas de uso mixto, con vida 24 horas los siete días de la semana los 365 días del año”.
El empresario añade que la propuesta se da en un contexto en el que el Gobierno nacional promueve la actividad privada y sostiene que no se involucrará más en cuestiones de vivienda a la vez que empieza a aparecer financiamiento y con una administración municipal “abierta a nuevas ideas”.
Nuevo marco normativo
El intendente Daniel Passerini envió al Concejo Deliberante un proyecto para establecer un nuevo marco normativo para intervenir en la trama urbana desde una lógica metropolitana y pone el foco en los barrios ya consolidados, con el objetivo de promover su revitalización y densificación.
En esa iniciativa se plantean los Polígonos de Actuación Concertada en los que el Estado identifica una zona y propone un nuevo régimen normativo específico. Los desarrolladores privados pueden decidir si adhieren. “Podemos alinearnos con esa idea de concertaciones en paquete, impulsamos que la plusvalía de la tierra que se obtenga por el plan vaya a obras de infraestructura”, define Salim.
La estimación del plan original de Güemes Sur incluye “viviendas para unas 20.000 personas, aprovechamiento de infraestructura existente, promoción de una ciudad compacta, densa y conectada y, a la vez, una reactivación del consumo urbano por reavivar espacios”.