El Nuevo Distrito de Bariloche es un emblema de como esta ciudad presenta ventajas y oportunidades para inversores y desarrolladores del país y el mundo. Los productos real estate que aquí surgen. «Hay un futuro altamente prometedor», insiste el arquitecto y urbanismo Juan Manuel Valcarcel.
Desde 2015 Bariloche cuenta con un distrito al interior de su área urbana.
Ese distrito se llama “Bariloche del Este”.
Hoy allí viven más de 2.000 vecinos.
Se prevé que en el 2050 esta nueva ciudad nacida dentro de la gran ciudad albergará unos 48.000 habitantes.
Abarca 132 hectáreas donde se erigen enormes obras de infraestructura, grandes conjuntos de edificios de vivienda colectiva y el primero de dos gigantescos hipermercados y mercados mayorista y minorista de marcas de gran prestigio. Lo seguirán edificios educativos, el nuevo Centro Administrativo que agrupe las dependencias municipales y provinciales, un gran Centro Comercial y la Ciudad Judicial.
Su mentor, el desarrollador e inversor Juan Manuel Valcarcel, no disimula en nada su satisfacción de cómo evoluciona este distrito, que hoy se constituye como en un gran polo de construcción y progreso en una de las ciudades más pujantes de la Argentina.
Lleva décadas acentado en Bariloche y quizás tanta cantidad de años pergeñando este proyecto que hoy es realidad con profesionales y especialistas en urbanismo, especialmente, de la región -muchos de ellos con actuación y prestigio internacional-.
¿Cómo es este momento para Bariloche?
Valcarcel afirma tres apreciaciones, de inmediato.
“Esta ciudad ses una de las contadas excepciones del país donde las obras privadas se siguen ejecutando a pesar que los costos de la construcción entre noviembre pasado y marzo subieron en dólares más de un 80%”.
Y agrega: “Si uno se atiene a las consultas concretas de los inversores nacionales podría decirse que hay un futuro altamente promisorio”.
Para concluir: “El grupo de desarrolladores de Bariloche ha ido creciendo y levantando el perfil cualitativo y la magnitud de los emprendimientos”.
Por todo ello, razona Valcarcel: “La demanda de nuevos productos del real estate ya está. El desafío lo tenemos los profesionales, los desarrolladores, los constructores y tambien los funcionarios del sector estatal y privado. Hacen falta respuestas rápidas y eficientes”.
¿Cómo aprecia la coyuntura económica del país y la región en este aniversario 122 de Bariloche?
El momento actual es sumamente particular. Se abren múltiples incógnitas antes de formular diagnósticos sobre el mismo. Pero si se puede afirmar que, si las variables macroeconómicas se modifican positivamente y se mantiene esa situación durante un tiempo, los inversores y desarrolladores tendrán enfrente un panorama interesante. Demanda contenida por falta de créditos, aumento de la población en un mercado no satisfecho y un stock de propiedades disponibles escaso en buena parte de los segmentos.
No obstante, debe observarse con preocupación, que los sectores de menores recursos no tienen hoy opciones de ingresar a un mercado asistido, los sectores medios están frente a una fuerte presión inflacionaria que disminuye en forma abrupta sus posibilidades de adquirir propiedades, y que solo el estamento de mayores ingresos tiene la opción de acceder al mercado inmobiliario. Y aun en ese caso no hay suficiente variedad de productos para este selecto sector.
«Un futuro altamente promisorio»
¿Cómo se encuadra Bariloche en este análisis que ud hace?
La ciudad de Bariloche y la región circundante tiene tal nivel de reconocido prestigio nacional e internacional, sumado al tremendo potencial de carácter natural que posee, que logran que se la identifique como un enclave que promueve opciones de carácter residencial permanente o turístico de la mayor jerarquía. Ello justifica que esta ciudad sea una de las contadas excepciones del país donde las obras privadas se siguen ejecutando a pesar que los costos de la construcción entre noviembre pasado y marzo subieron en dólares más de un 80%.
¿Qué oportunidades ofrece Bariloche hoy a inversores?
Si uno se atiene a las consultas concretas de los inversores nacionales, podría decirse que hay un futuro altamente promisorio. Es más, podría afirmar que éste es uno de los periodos de mayor movimiento de búsqueda de opciones de inversión de empresas constructoras y desarrolladoras de las últimas dos décadas.
Por su parte el grupo de desarrolladores de Bariloche ha ido creciendo y levantando el perfil cualitativo y la magnitud de los emprendimientos. Resulta indudable que el hecho de que la ciudad dejó de tener hace tiempo solo destino invernal y potenció, con una muy buena promoción turística, tener alrededor de un tercio de su población como turistas, ha generado una gran expansión de la demanda habitacional y de servicios. La suba de valores de los alquileres permanentes, mas allá de generar una alarma socialmente grave, manifiesta la fuerte demanda de nuevas inversiones en el sector.
Un factor que dificulta, y muchas veces impide, la radicación de inversiones es la lentitud y la falta de claridad de los administradores públicos y también de empresas privadas de servicios públicos que deben promover, autorizar y controlar las inversiones. Y no se trata de un tema de administraciones de uno u otro signo político. Estas falencias son endémicas
Juan Manuel Valcarcel, inversor, desarrollador y urbanista de Bariloche
«Faltan respuestas rápidas para quienes quieren invertir aquí»
¿Cuál es la demanda en la cuestión de real estate?
Vienen y seguirán radicándose en la ciudad, excelente profesionales y empresarios de diferente carácter. Luego de la pandemia se multiplico el ingreso de diferentes grupos sociales de múltiples aptitudes. La sociedad revalorizo la calidad de vida, la seguridad y el contacto con la naturaleza. Pero también desean contar con una vida urbana con servicios de carácter comercial variados, una buena oferta educativa y cultural, y una conexión lo suficientemente frecuente y eficiente como para estar en sus ciudades de origen con rapidez. En ese sentido la respuesta de las empresas aéreas y las de conectividad virtual fue mejorando rápidamente.
La demanda de nuevos productos del real estate ya está. El desafío lo tenemos los profesionales, los desarrolladores, los constructores y también los funcionarios del sector estatal y privado. Hacen falta respuestas rápidas y eficientes.
La infraestructura, clave que mejore y aumento con rapidez
Es imposible obviar dos factores limitantes de lo expresado anteriormente.
La primera de esas limitaciones es la falta de infraestructura de la ciudad. No hay provisión suficiente de energía eléctrica, gas natural, agua potable y cloacas. Décadas de falta de inversión, falta absoluta de planificación, ciudad dispersa y de crecimiento espontáneo, generan un mix de complejidad mucho mayor de lo que se puede imaginar. Edificios enteros sin poder habilitarse, y barrios con solo uno o dos de los cuatro servicios básicos, muestran una realidad decepcionante.
El segundo factor que dificulta, y muchas veces impide, la radicación de inversiones es la lentitud y la falta de claridad de los administradores públicos y tambien de empresas privadas de servicios públicos que deben promover, autorizar y controlar las inversiones. Y no se trata de un tema de administraciones de uno u otro signo político. Estas falencias son endémicas. Basta leer periódicos de varias décadas atrás. Los reclamos siguen siendo los mismos.
Los trámites, otro gran dolor de cabeza para los inversores
No hay normas claras, los funcionarios rotan sus lugares en forma continua, lo que posterga decisiones. Las tramitaciones pueden durar meses y hasta en algunos casos varios años. Si estas situaciones no se modifican la perdida de radicación de capitales en real estate será cada vez mayor. Municipios como Pilar, Tigre, Escobar, Rosario o Mar del Plata, por ejemplo, han avanzado tan fuertemente en estas soluciones, que los resultados han sido tan importantes que han logrado multiplicar las inversiones privadas en pocos años.
Pero no solo se hace necesaria una revisión profunda de normas y procedimientos que agilicen las obras por parte del Estado municipal o provincial. Es sector privado que es el que motoriza e impulsa las inversiones del sector, debe también adoptar una política de coordinación y colaboración con los estamentos estatales.
Debe evitarse la confrontación de intereses y encontrar formas de apoyar, sobre todo los ámbitos técnicos de obras, planeamiento, medio ambiente o catastro de los municipios, actuando con una visión integradora. Sobre todo, en lo que se refiere a desarrollos de escala, donde es imposible llegar a resultados adecuados sin involucrarse en forma conjunta entre privados y estatales.
Desde la década del 30, con los Bustillo y Parques Nacionales, no se había planificado nunca más la ciudad de Bariloche. Un sueño que comencé con el primer proyecto de la estepa desértica, cuando la ciudad tenía solo el 15% de la población actual, se ha ido haciendo realidad.
Juan Manuel Valcarcel, inversor y arquitecto de Bariloche
Mejor calidad de vida, en un entorno natural único: «la» demanda
¿Qué tendencias urbanísticas globales han llegado a Bariloche para quedarse?
Cuando finalizó la pandemia, las obras medianas y grandes comenzaron o reiniciaron su curso. También en ese momento se produjeron importantes cambios de hábitos, costumbres, aspiraciones y objetivos de vida. La sociedad adoptó el trabajo y la educación a distancia, las compras virtuales y la incorporación casi masiva al uso de las redes sociales. Se revalorizó el deseo de poseer una mayor calidad de vida, un incremento del vínculo con la naturaleza y más actividad asociada con la recreación y el deporte. Se incrementó el uso de la bicicleta y aumentó la venta de indumentaria deportiva.
En nuestra ciudad el gran éxito de los parques lineales con bicisendas y equipamiento para la práctica de deportes, la caminata y el runnig fue una elocuente demostración que había otras demandas de la población.
Por otro lado, el uso desmedido de los vehículos motorizados, en una buena proporción impulsado por los problemas crónicos de un mal transporte público, saturaron no solo la zona céntrica de las ciudades, sino también todos sus accesos.
Pocos evalúan que no solo provocan congestión y colapso circulatorio, sino que además tantos motores quemando innecesariamente combustibles generan un consumo tremendo de carbono que deteriora aún más nuestro ambiente. Pero todo esto debe ser planificado y evaluado, como decíamos antes, entre todos. En este caso el papel de las Juntas Vecinales se vuelve totalmente protagónico al trasmitir en forma directa las nuevas necesidades de la población.
La ciudad de los 15´: el nuevo paradigma urbanístico
Todas esta nuevas situaciones y requerimientos de la población urbana fueron configurando novísimos paradigmas transformadores. Tal es el caso de las experiencias vanguardistas que se vieron explicitadas formidablemente en Paris a partir de los trabajos y teorías del gran urbanista Carlos Moreno que en la última década sacudió el mundo académico y las teorías sobre el futuro de las ciudades. Estaba naciendo la Ciudad de los 15 Minutos. En forma casi explosiva no solo la ciudad de París de la alcaldesa Ana Hidalgo, sino Bogotá y Buenos Aires en América latina adoptaron ese nuevo rumbo que seguirían también, Barcelona, Zurich, Shangai, Melbourne, Portland, Pontevedra.
Carlos Moreno diría, en un amplio reportaje del diario La Nación, hace algunos meses, que las ciudades intermedias pueden y deberían adoptar estas teorías en sus distritos, para modificar un sinnúmero de situaciones de conflictos urbanos al mejorar la calidad de vida de sus habitantes estableciendo un mayor contacto con la vida natural y devolviéndole al peatón su protagonismo perdido por el agresivo avance del uso del vehículo motorizado.
Una nueva búsqueda de una ciudad de cercanías donde en 15 minutos, se puedan vincular, caminando o en bicicleta, a aquellos sitios donde el ciudadano vive, trabaja , se educa, se asiste sanitariamente, realiza el abastecimiento cotidiano o practica deportes y recreación. Donde el espacio publico es el gran protagonista.
Quizás corresponda decir que en ese mismo reportaje el afamado urbanista dijo que conocía la experiencia que se llevaba a cabo con una nueva ciudad de 15 minutos conocida como Bariloche del Este. Unos meses antes de este largo reportaje, estuvimos en Paris con él. Nos recibió en su casa y luego de analizar nuestro proyecto nos sumió en una profunda emoción. Estaba en avanzado estado de gestación la primera ciudad de los 15 minutos en la Patagonia argentina. Hasta hoy, una de las 4 de América Latina.
Hace tiempo atrás comenté que la primera información sobre este tema de la definición de Carlos Moreno la tendría el Diario Rio Negro. Existe una clara razón. Este proyecto, sobre 132 hectáreas, está desarrollado casi íntegramente por profesionales y técnicos de múltiples disciplinas en esta Provincia. Y venimos trabajando con el gobierno provincial y las sucesivas administraciones municipales en forma conjunta. Es, de alguna manera, una especie de política de estado de la ciudad, que ha mantenido el respaldo firme de todos los intendentes de distinto signo político, desde antes de 2008.
Cuando en 2015 se aprobó la ordenanza de casi 300 páginas que lo autoriza y regula, los once concejales pertenecientes a cuatro diferentes partidos políticos, la aprobaron por unanimidad. Había nacido el Nuevo Distrito Urbano de Bariloche del Este.
Hoy ya viven en él, más de 2000 habitantes y se han erigido enormes obras de infraestructura, grandes conjuntos de edificios de vivienda colectiva y el primero de dos gigantescos hipermercados y mercados mayorista y minorista de marcas de gran prestigio.
Lo seguirán edificios educativos, el nuevo Centro Administrativo que agrupe las dependencias municipales y provinciales, un gran Centro Comercial y la Ciudad Judicial. Hacia 2050, podrá albergar unos 48.000 habitantes.
Desde la década del 30, con los Bustillo y Parques Nacionales, no se había planificado nunca más la ciudad. Un sueño que comencé, con el primer proyecto de la estepa desértica, cuando la ciudad tenía solo el 15% de la población actual, se ha ido haciendo realidad