Gran Córdoba
En construcción. Una de las tantas urbanizaciones que se están desarrollando en la zona de Alta Gracia, al sudoeste de la Capital. (Ramiro Pereyra)
Dos décadas de mudanza de capitalinos a Sierras Chicas ya saturan la urbanización hacia el noroeste del área metropolitana. Ahora, se orienta en forma creciente hacia el sudoeste. Abarca a localidades como Falda del Carmen, Anisacate y Malagueño.
Los cordobeses de la Capital no dejan de mudarse. Ese fenómeno de migración desde la ciudad de Córdoba hacia localidades cercanas impacta desde hace décadas sobre todo en Sierras Chicas (departamento Colón). Pero tanto desembarco tiene sus límites y esa región parece estar cerca de su saturación.
Sobran indicios para advertir que la Capital empieza a desacelerar su crecimiento hacia el noroeste (Sierras Chicas) y que ha empezado a mirar hacia el sudoeste (el eje Alta Gracia-Malagueño).
En Malagueño, sobre la ruta que une Córdoba con Carlos Paz, el desarrollo de countries fue notorio en la última década. Ahora, ese desplazamiento se orienta algo más al sur, con foco en Alta Gracia, donde el crecimiento poblacional que se observa, y el que se proyecta, tiene más relación con nuevos loteos para clase media que para barrios cerrados.
Desarrollistas, analistas en planificación del Gran Córdoba y los propios vecinos de Alta Gracia, dan cuenta de esta tendencia que estira la Capital hacia el sudoeste.
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El censo de 2010 mostró que, respecto de 2001, los departamentos que más crecieron fueron Colón y Calamuchita. Detrás seguían Punilla (Carlos Paz como eje), Santa María (Alta Gracia) y San Alberto (Mina Clavero-Nono). Más abajo, el resto.
Desde 2010 no hubo más censos, pero otra herramienta estadística (los padrones electorales) arrima datos interesantes: entre 2015 y 2017 Colón continuó creciendo alto (pasó a ser el departamento más poblado del interior, superando a Río Cuarto), pero ya no es el que creció en mayor proporción. Colón aumentó su padrón un 8,1 por ciento en dos años, pero Santa María lo hizo en un 8,3.
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Ese aumento poblacional no se observa en todo el departamento Santa María sino concentrado en Alta Gracia y sus comunas vecinas (Falda del Carmen, Anisacate, Villa Santa Ana y otras), más Malagueño, que se pegotea entre la Capital y Carlos Paz.
Malagueño pasó de modesto pueblo obrero a polo country en sólo una década: en 2001 contaba 11 mil habitantes y hoy rozaría los 20 mil. Son 15 los nuevos barrios en desarrollo, 13 de ellos cerrados. Ese municipio estima que si todos los loteos se ocuparan, habría unos 60 mil habitantes.
Buscando razones
Sierras Chicas fue el centro de la migración en las dos últimas décadas. Villa Allende, Unquillo, Mendiolaza, Río Ceballos y en los últimos años La Calera, dan cuenta de ese fenómeno.
“Alta Gracia es La Calera de hace una década”, enfatiza Ezequiel Ocaña, gerente de Conoc, firma desarrollista que acaba de presentar proyectos de loteos que sumarían de 1.300 a 1.600 viviendas en la ciudad del Tajamar.
“La clave es que está cerca de la Capital, pero con disponibilidad de tierras y a mejor precio”, señaló Ocaña, tras subrayar un dato: Alta Gracia prohibió años atrás las fumigaciones en campos pegados al área urbana y eso facilitó que sus dueños optaran por venderlos para loteos.
Además, marcó que es una ciudad “accesible”, con tres ingresos por ruta, de los cuales uno es autovía (ruta 5) y otro lo será pronto (la que conecta con la 36).
“Funcionará también como ciudad-dormitorio de la Capital”, interpretó Ocaña, y agregó: “Como en Sierras Chicas, el 90 por ciento de los nuevos habitantes son capitalinos que deciden mudarse”.
Los precios de los lotes están en el centro de la escena. “Por 300 mil pesos podés comprar hoy en el Gran Córdoba un terreno aceptable. Con ese dinero, en Capital sólo accedés a lotes más chicos y en barrios donde casi nadie quiere ir”, graficó Ocaña.
Interpretó que “el potencial de crecimiento de Alta Gracia es casi infinito, porque tiene tierras disponibles para avanzar sin conflictos, lo que ya no ocurre en Sierras Chicas”.
Evidencias
Guillermo Irós, especialista en urbanismo y coordinador del Instituto de Planificación del Area Metropolitana (Iplam), coincide con el diagnóstico: “Comparando imágenes satelitales de 2011 y 2016, resalta un crecimiento importante en Alta Gracia, sobre todo hacia el norte”, señaló.
Además –acotó– tiene margen para expandirse también hacia el este y el sur, pero menos hacia el oeste, donde ya las serranías marcan la presencia de bosque nativo a proteger. “La comparación sirve: Sierras Chicas está ya casi saturada porque queda poco espacio disponible y cada nuevo proyecto supone competencia con los bosques y conflictos”, indicó.
Irós recordó que el Iplam elaboró un Plan Director para Sierras Chicas, que aguarda ser compatibilizado con Ambiente para ser tratado luego como una ley que fije qué suelos podrán ser urbanizados y cuáles serán bosques intocables. Apuntó que, en el futuro, otras zonas del Gran Córdoba como Punilla y el área Malagueño-Alta Gracia deberían incorporar similar regulación legal.
Irós marcó que la expansión actual hacia el sudoeste involucra un polígono formado por las rutas 5, C45 y 20 (autopista a Carlos Paz). También advirtió que esas áreas con demanda deberían atender desde ya los dilemas de infraestructura de servicios y de vías de acceso y movilidad que necesitarán en el futuro, además de planificar con normas claras el uso de suelos.
Por Fernando Colautti – La Voz del Interior