El Concejo Deliberante aprobó días atrás dos ordenanzas. Una general para toda la ciudad y otra específica que habilita cambios clave, mediante el pago de este canon, en la zona del Paseo de Bicentenario, en busca de su desarrollo comercial e inmobiliario.
El sector del Paseo del Bicentenario que el municipio busca desarrollar. (Foto: Andrés Maripe)
En Roca se aplica desde hace pocos días el concepto de plusvalía urbana que, tras la sanción de un proyecto del Concejo Deliberante, implica el pago al municipio de un canon cuando se solicita construir por encima de los indicadores urbanos que el Plan Director local define para cada sector de la ciudad.
Además de una ordenanza general, el Concejo Deliberante aprobó otra norma que pone el foco en el Corredor Viterbori, la zona con mayor expansión de barrios cerrados de la ciudad y de mayor interés inmobiliario.
Los indicadores urbanos son el FOS (Factor de Ocupación del Suelo o metros cuadrados en planta baja), FOT (Factor de Ocupación del Total o total de metros cuadrados construidos en planta baja y otros niveles), los retiros y la altura, entre otros.
En la zona urbana de la ciudad el porcentaje máximo de aumento de parámetros edificatorios no podrá exceder el treinta por ciento (30%). En el Corredor Viterbori se aumentaron aún más estos porcentajes en post de desbloquear iniciativas de desarrollo inmobiliario, según indicó Vanina Gianini, directora de Arquitectura del municipio de Roca.
La plusvalía urbana es aplicable “a todos los casos en que se autorice por excepción u ordenanza específica, un aumento de indicadores urbanísticos o la habilitación de nuevos usos no previstos originalmente en el Plan Director vigente”, señala la ordenanza de fondo 5066.
La ordenanza plantea que el concepto de plusvalía urbana representa “el incremento del valor del suelo derivado de decisiones administrativas, técnicas y/o legislativas que autorizan mayor edificabilidad, uso o aprovechamiento, sin que exista esfuerzo adicional del titular del terreno, de conformidad con lo establecido en la presente ordenanza”.
Los fondos captados a través de la plusvalía urbana, según plantea la ordenanza, deberán destinarse exclusivamente a “obras de infraestructura urbana; mejoramiento del espacio público; equipamiento comunitario; programas de acceso justo al hábitat y regularización dominial”.
Según precisa la norma, se constituirá una cuenta especial de destino específico administrada por el área contable municipal.
A la anterior ordenanza se sumó la norma 5067, que rige específicamente sobre el Corredor Viterbori, entre la Ruta 22 y la calle Lago Quillén.
Por qué se modificaron los indicadores urbanísticos en el Paseo del Bicentenario
Como los parámetros urbanísticos que estaban vigentes resultaban “restrictivos y desactualizados en relación con las nuevas demandas del territorio”, y esto limitaba el desarrollo de “proyectos integrales, mixtos y de escala intermedia”, en esta zona lo que hace la ordenanza es dividir en dos sectores, lo que “permitirá aplicar herramientas de planificación diferenciadas, según las condiciones físicas, de accesibilidad, disponibilidad de infraestructura y perfil de ocupación de cada área”.
El Corredor Viterbori Tramo 1 comprende el sector entre la calle Cerro Mercedario y la calle Lago Mascardi, incluyendo únicamente a los lotes con frente sobre calle Viterbori y una profundidad máxima de hasta 60 metros desde la línea municipal de las parcelas frentistas. En este sector los indicadores urbanísticos fueron aumentados de forma considerable porque era muy poco “lo que podían construir”, indicó Gianini.
Como ejemplo, en las parcelas que actualmente están en el este de Viterbori, entre el supermercado Vea y Lago Lácar, que tienen 60 metros de fondo, hasta antes de la nueva ordenanza se podían construir 300 metros cuadrados en total y ahora se podrán construir 600 metros cuadrados , entre planta planta baja y con un límite de altura de 9 metros.
El desarrollo en esta franja de 2.000 metros apunta a emprendimientos comerciales, con las salvedades que prevé la ordenanza.
El Corredor Viterbori Tramo 2 comprende una franja más amplia delimitada desde la calle Cerro Mercedario, salvo el sector del Corredor Viterbori 1, hasta la calle Lago Quillén con centro en calle Viterbori y una extensión de 500 metros hacia el este y 500 metros hacia el oeste.
En esta zona también fueron actualizados los indicadores urbanísticos pero en menor medida, ya que se apunta al uso residencial.
Tanto en el Corredor Viterbori como en la Zona Complementaria está prohibido expresamente la construcción de viviendas multifamiliares o PH.
Lo que sí se autoriza ahora es que en terrenos de por ejemplo 800 metros cuadrados se puedan construir dos viviendas unifamiliares, sobre una superficie de 400 metros cuadrados cada una. Estas propiedades se van a poder subdividir y vender en forma individual.
El Colegio de Arquitectos de Roca puso reparos
El Colegio de Arquitectos de Roca puso algunos reparos en la aprobación de la ordenanza de plusvalía o compensación urbana, aunque reconoció que es una herramienta válida para captar fondos y volcarlos en otros sectores de la ciudad.
Por un lado, desde el colegio de profesionales se cuestionó que la ordenanza de plusvalía aprobada sea de aplicación parcial y está destinada solamente al al cobro de por ampliación de indicadores.
También plantearon que la modificación deja librado a los emprendimientos o desarrolladores el perfil urbano que tenga esa zona de la ciudad, que podría generar resultados muy dispares.
Y también plantearon que una medida de este tipo aumenta la dispersión, mientras hay importantes sectores en el área urbana que no están ocupados.
Por último plantearon que no fueron consultados como institución para la elaboración de las ordenanzas.
Cómo se aplicará el canon por plusvalía
- El municipio cobrará el canon correspondiente al momento de solicitar el permiso de obra o subdivisión que implique el uso de mayor superficie edificable autorizada.
- El pago en Rentas Municipal será condición previa para la aprobación del trámite.
- El cálculo del canon de plusvalía saldrá de sumar los metros cuadrados autorizados por el municipio que excendan los parámetros urbanísticos. Y de ese total se abonará el 30% al valor del metro cuadrado de construcción, cuyo valor será actualizado anualmente por el municipio mediante resolución fundada, tomando como referencia tasaciones inmobiliarias y operaciones testigo por zonas