Menos altura en el centro, la avenida de circunvalación como límite y Parchappe en altura son algunos de los cambios que figuran en el proyecto del Ejecutivo.
Por Mario Minervino
Menos altura en los edificios del centro (el tope de 14 pisos pasaría a 5); aliento para la radicación de proyectos importantes en la avenida Parchappe; otorgamiento de beneficios a quienes construyan en sectores urbanos hoy deprimidos; establecer plusvalías para las propuestas innovadoras y no permitir nuevos barrios más allá de la avenida de Circunvalación son algunas de las propuestas que se discuten como parte del nuevo Código de Planeamiento Urbano (CPU), que el Departamento Ejecutivo elevará a consideración del Concejo Deliberante de Bahía Blanca.
La municipalidad avanza en esta normativa a partir de los resultados del estudio de diagnóstico y propuestas realizado por el Consejo Federal de Inversiones (CFI), el cual propone repensar la ciudad.
El esquema sugerido por el CFI para posibilitar los cambios necesarios que corrijan deficiencias existentes y anticipen futuros emprendimientos se denomina Plan de dos relojes —por su aplicación en etapas— y busca resolver un conjunto de “conflictos territoriales” a partir de cinco grandes temas:
—La existencia de una actividad portuaria-industrial en crecimiento sin un sistema de conectividad sólido, la cual además ocupa un borde marítimo que obtura la relación de la ciudad con la ría.
—Una expansión urbana con grandes vacíos que dificulta la dotación de infraestructura, encarece los servicios esenciales y genera fragmentación socio-urbana.
—Un trazado vial de reducidas dimensiones y sin jerarquías que complejiza la movilidad.
—El crecimiento de barrios populares en localizaciones inadecuadas, sin servicios, con construcciones precarias e irregularidad en la tenencia del suelo.
—La existencia de un patrimonio significativo para la identidad que sufre un proceso de sustitución y deterioro.
“La resolución de esta problemática requiere intervenciones del sector público, privado y de la sociedad civil, con proyectos específicos y un marco normativo adecuado”, se indica.
La idea de todos modos es alejarse de una planificación que resuelva “todo” en lo inmediato. De allí lo de “dos relojes”, con una primera etapa que marque esos lineamientos del rediseño.
Uno de los principales objetivos es lograr un uso racional del suelo, considerando que Bahía Blanca ha crecido muchísimo en extensión con un bajo porcentaje de densidad habitacional. Para eso se plantea limitar esa expansión y priorizar el completamiento de la existente. La sugerencia del CFI es establecer a la avenida de Circunvalación como límite a cualquier intervención.
Se otorgarán incentivos para quienes ocupen los terrenos vacíos y se promoverá la construcción en áreas de interés que mejoren la actual distribución de barrios. Para esto se establecerá una tasa más elevada a las parcelas y edificaciones vacías y se reducirán las exigencias para quienes construyan donde se considere una urbanización prioritaria.
También se establecerán límites a las áreas destinadas al desarrollo portuario, logístico e industrial, con sitios donde se priorizará la conservación ambiental y paisajística que permitan mantener el ecosistema del estuario y recuperar los usos recreativos y deportivos.
Otra idea a desarrollar es la de potenciar los centros barriales, la vida de proximidad con mixtura de usos, manteniendo los “rasgos de identidad barrial” con construcciones de planta baja y un piso y usos comerciales de pequeña escala.
En cuanto al centro, se apunta a reducir la alta edificabilidad como una manera de sostener su vitalidad como centro histórico y “quitar presión sobre el patrimonio edificado”, agregando calidad espacial y evitando el paisaje de medianeras.
Para eso se propone acotar las alturas de los edificios a planta baja y 5 pisos.
Se alentarán los proyectos que mejoren las condiciones del sur de la ciudad y la revitalización de sectores deprimidos para así revertir la actual fragmentación. Para ello se proponen una sobretasa de baldío y un área de completamiento prioritario. El primer caso busca evitar la retención de parcelas vacías; el segundo alentar la urbanización de determinados sectores.
Las áreas ferroviarias
Se consideran “intervenciones estratégicas” en los cuadros de la estación Sud y Noroeste, “apuntando al equilibrio urbano y la construcción de una imagen contemporánea”.
Para eso habrá un tratamiento particular de las edificaciones industriales ociosas, para revitalizar esos sectores y recuperar la memoria colectiva.
Para el caso de Noroeste, con la existencia de construcciones ferroviarias con posibilidades de reconversión y la alternativa de alojar una ciudad judicial, se permitirán espacios para usos múltiples y sobre calle Sixto Laspiur edificios de planta baja + 5 o 7 pisos.
Para la Estación Sud habrá nuevos indicadores para la avenida Parchappe, permitiendo torres residenciales de PB y 12 plantas. Las grandes parcelas y construcciones existentes en esa avenida la constituyen en un sector “con un alto nivel de renovación”. De esta manera su busca compensar la reducción de la altura en el centro e iniciar un espacio destinado a desarrollos de mayor escala.
La avenida Colón divide
La avenida Colón será “parte aguas”: hacia el oeste habrá un área de “preservación ambiental”, hacia el este los desarrollos productivos.
Sobre el oeste se plantea modificar los usos sobre el borde de la avenida de circunvalación, hoy destinado a actividades logísticas e industriales, y ubicar allí usos residenciales, comerciales, servicios, oficinas y hotelería, buscando generar “una relación más franca” con el estuario. El sector este estará destinado a actividades portuarias, logísticas e industriales.
Para evitar los pedidos de excepción para obras que no se ajusten a las normas se incorporará la figura de Tipologías especiales de proyectos, para los cuales habrá mayor flexibilidad cuando se trate de diseños que mejoren el entorno y el espacio público.
Habrá incentivos para quienes ocupen terrenos vacíos y se promoverá la construcción en áreas de interés que mejoren la actual distribución de barrios.
El Código establecerá que sectores tendrán esos indicadores diferenciales y cuál será su magnitud. Como contraprestación, el desarrollador-inversor deberá realizar una compensación económica ante el municipio, la cual se destinará a la adquisición de suelo, obras de infraestructuras, equipamiento urbano y viviendas.
El ordenamiento y la agilización del tráfico vial también se adecuarán en el nuevo CPU. Para eso se analiza la reconfiguración de la trama vial, con corredores jerarquizados que estructuren una movilidad sostenible.
Se considera prioritaria la movilidad peatonal, de bicicletas, motos y del transporte público, “tanto desde la perspectiva ambiental como de género”.
Para el transporte público la idea es generar una circulación segregada para reducir los tiempos de movilidad. La nueva estructura vial permitirá disponer de calles donde se permitirá aumentar la edificabilidad.
Final
El estudio del CFI se organiza en dos partes. La primera incluye un diagnóstico de la ciudad, un análisis de las consecuencias que ha generado no disponer de una planificación adecuada en los últimos 40 años. La segunda refiere las propuestas discutidas en varias reuniones realizadas con actores locales para corregir, mejorar y potenciar la ciudad.
No es un trabajo simple. La ciudad es una mixtura de usos y complejidades, con un dinamismo extraordinario y una constante necesidad de adecuaciones.
La disponibilidad de un plan maestro es clave pensando en el mejor futuro posible y buscando corregir las imperfecciones.
Textual de diagnósticos y propuestas
—“Un conflicto recurrente local es la convivencia de edificios de gran altura con otros de menor altura. Esto ha generado conos de sombras sobre las piezas bajas, grandes medianeras y conflictos por el contraste de actividades. El CPU debe atenuar estos contrastes. Para eso es posible establecer que la superficie de la parcela no sea la única variable para determinar la altura o superficie permitida”.
—“Sobre 12.347 cuadras existentes en la ciudad, 3.139 están pavimentadas con asfalto (25%), 1.321 con hormigón (11%) y 289 con otros materiales (2%). Por otra parte 7.598 cuadras son de tierra, un 62%. Este porcentaje –uno de los más bajos de la región– combinado con la alta motorización, resulta en una sobre explotación de las calles pavimentadas en detrimento de su calidad operativa”.
—“El microcentro constituye un atractivo para el transporte público de pasajeros. Por el eje Rondeau–Rodríguez circulan 12 líneas, por Estomba–Chiclana 18, por San Martín–Zelarrayán 11, y por Belgrano–Donado 5. Esta situación provoca que sus calles se encuentren saturadas de líneas, contribuyendo a la congestión del sector en las horas pico”.
—“Se propone reducir el área urbana tomando como referencia el interior de la avenida de circunvalación, priorizando el completamiento de lo ocioso”.
—“Se discutirá la reducción de indicadores del área central para evitar la saturación demográfica y la pérdida de calidad espacial, protegiendo el patrimonio construido e incidiendo en los valores actuales del suelo”