Con 127 edificios en construcción: una de las ciudades argentinas que más creció en los últimos años y podría triplicarse

Vaca Muerta es un nombre que resuena cada vez más en los oídos de los argentinos, pero pocos conocen el crecimiento que se está dando en esa parte de la Patagonia. Es que se trata no sólo de la segunda reserva de gas y la cuarta de petróleo no convencional del mundo, sino también de una de las zonas que concentran la mayor cantidad de proyectos inmobiliarios del país y un crecimiento poblacional que no se queda atrás.

Según los datos del último censo, Añelo -donde se ubica Vaca Muerta- se posicionó como el segundo departamento con mayor crecimiento poblacional de la Argentina. Entre 2010 y 2022 tuvo un aumento del 44,7%, apenas un 0,3% por debajo de San Vicente, zona del sur de GBA que coronó el podio. Además del incremento de sus habitantes, “se trata de la segunda ciudad de la Argentina con mayor expansión habitacional después de Buenos Aires, ya que, actualmente hay 127 edificios en construcción”, según datos de Mariano Gaido, intendente de Neuquén.

Estos números no son casualidad, ya que “actualmente operan aproximadamente 55.000 trabajadores en la zona, en la explotación del yacimiento”, según números de Fernando Banderet, intendente de Añelo. Sin embargo, solo 15.000 viven en el lugar, ya que, por la falta de oferta de vivienda, todos los días viajan a Añelo 20.000 vehículos, en los cuales se calcula que se trasladan los 40.000 trabajadores restantes a la cuenca, según explica Banderet (que involucran a los operarios de la construcción en yacimientos, el sindicato petrolero, camioneros, vigilantes, etc.).

Si se tienen en cuenta estos números y el potencial de la cuenca, el desarrollo de proyectos de real estate se posiciona como algo apremiante. “Hoy tenemos sólo un 8% de la cuenca explotada y si se empieza a trabajar en el resto de Vaca Muerta, se necesitará más gente. La reciente visita del Presidente significa que habrá una apuesta fuerte para seguir desarrollando la actividad en la zona”, compartió el intendente de Añelo y agregó: “El año pasado una consultora hizo una proyección de cuánto crecería el lugar y estimó que en 2030 Añelo contará con 50.000 habitantes permanentes”.

¿Cómo funciona el negocio de real estate en la zona?

Se trata de un poblado con una forma de vida distinta a la convencional: los colaboradores trabajan durante 15 días seguidos y otros 15 descansan. Al final de cada uno de esos días de trabajo, viajan generalmente a Neuquén, una de las ciudades más cercanas, aunque ubicada a 100 km de Añelo, por la falta de alojamiento en esa localidad. “El camino que recorren es una ruta, cargada de camiones, en un trayecto que suele demorar hora y cuarto u hora y media, aunque llega a tres durante el horario pico. A eso se le deben sumar los costos de tiempo extra que supone para la empresa y el desgaste que este traslado implica”, comparte Eduardo Bagnato, director de emprendimientos en Toribio Achával, quien comercializa Altos Neuquinos en Añelo, un proyecto de tres edificios que sumará 600 departamentos en la zona.

Dado el sistema de trabajo que se utiliza en el lugar, el real estate que se maneja en Vaca Muerta es distinto al de un mercado de alquileres tradicional. En este caso, el inquilino propiamente es la empresa, que alquila estas unidades para que sus operarios puedan trabajar en la extracción del petróleo. El modelo de negocio es un servicio llave en mano, en donde las desarrolladoras gerencian los proyectos y son las que suelen encargarse de gestionar los contratos, equipar las casas y proveer los servicios de administración, mantenimiento y seguridad (incluso el servicio de lavado de ropa de cama y limpieza del lugar).

Para los propietarios de las unidades en Añelo, el alquiler deja una renta aproximada de más del 10% anual en dólares. Si se compara con los números de Zonaprop en CABA de octubre, la rentabilidad promedio es la mitad de lo registrado en Añelo, ya que la relación alquiler/precio se ubicó en 4,86% anual.

Las casas o departamentos de la zona son ocupados durante todo el año, ya que los colaboradores trabajan allí los 365 días, con turnos rotativos. De esta manera, se garantiza una ocupación constante, algo que no siempre ocurre cuando se trata del mundo inmobiliario tradicional. Además, asegura alquileres de hasta $1,7 millones netos por mes, en algunos casos.

Respecto a los modelos de construcción, las propiedades se suelen construir a través del sistema modular: se hacen en una fábrica, en tres dimensiones, en una línea de producción similar a una industria automotriz, lo que permite mayor velocidad de ejecución. “Aquí la construcción modular presenta fuertes ventajas frente a la tradicional; es difícil construir en Añelo, pero estos módulos lo facilitan, porque se hace casi todo el trabajo previo en la fábrica y se trasladan hasta la zona para el armado”, comparte Horacio Parga (h), director del Grupo Edisur, desarrolladora de Córdoba y socia estratégica del proyecto Álamos, un emprendimiento de usos múltiples que ya terminó su primera etapa de 60 casas y actualmente lanzó la segunda, en la que buscan vender 54 departamentos, y en la que sumará luego un hotel, oficinas y locales comerciales.