Desde las desarrolladoras consideraron que hay una ventana de oportunidad para los inversores. Las plazas más elegidas y las perspectivas a futuro.
Además de los empresarios pymes, los referentes de las operadoras petroleras y los analistas económicos, los paneles de Vaca Muerta Insights también convocaron a desarrolladores, constructoras y agentes inmobiliarios que buscaban saber más de las perspectivas de la industria del oil and gas y su correlato en el real estate.
Hoy, la región muestra una dinámica particular, entre la demanda en alza por el boom de Vaca Muerta y un precio de la construcción que alcanzó cifras récord.
En ese contexto, incluso en un panorama de fuerte demanda tanto de terrenos para bases operativas y naves industriales como de departamentos y casas para los empleados de la industria, los desarrolladores inmobiliarios se enfrentan a un desafío. Con el precio del metro cuadrado de construcción por encima de los tres mil dólares, muchos ofrecen las unidades por valores que apenas cubren el costo de nuevos desarrollos.
Lucas Albanesi, gerente comercial de Gran Valle Negocios, estuvo presente en Vaca Muerta Insights y analizó el panorama en diálogo con LM Neuquén. Aseguró que «toda la inversión que vemos en oil and gas tiene su correlato en el real estate. Vemos mucha afluencia de empresas de afuera que no solamente necesitan comprar o alquilar bases industriales para desarrollarse, sino que también necesitan comprar o alquilar departamentos o casas para el personal que se viene a instalar a Vaca Muerta».
Por su parte, Pablo Arpajou, CEO de SAFIAR, una desarrolladora que tiene varias torres de departamentos en marcha, la expansión de Vaca Muerta se traduce en un derrame para la construcción. «A partir de este motor energético sucede un derrame hacia otras industrias, nosotros creamos soluciones habitacionales en Neuquén capital y con esta proyección de la industria llega la demanda de vivienda para toda la migración permanente que recibe la región por el crecimiento de la industria», señaló.
Las plazas más elegidas para invertir
Albanesi aseguró que Neuquén capital sigue siendo la plaza más elegida para la demanda residencial, aunque las búsquedas también se concentrar ahora en otras ciudades aledañas, como Centenario o Plottier.
Arpajou coincidió en la ampliación del concepto de ciudad hacia una metrópolis. «Somos apasionados de Neuquén, en 12 años de historia como empresa neuquina tenemos 14 proyectos entregados en la ciudad, pero ya estamos pensando en la ciudad como una metrópolis y proyectamos soluciones habitacionales para Centenario, Plottier y también para Rincón de los Sauces«, aseguró.
Desde Safiar consideran que las obras de la capital también cambian la dinámica habitacional, con una descentralización de la oferta. «El Municipio está apostando a la transformación de la ciudad con desarrollo del Paseo Costero y la Avenida Mosconi, por lo que se pueden desarrollar ‘dots’ periurbanos, con pequeñas centralidades a 15 o 20 minutos del centro, pero con todos los servicios para comer, comprar, descansar», afirmó.
En lo que respecta a la demanda industrial, algunas empresas apuestan al corredor petrolero, como el Parque Industrial Río Neuquén que desarrolló Gran Valle Negocios a 20 minutos de la capital, y también plazas como Añelo o Rincón de los Sauces. «Son las firmas que necesitan estar más en contacto con la operación, hoy lo no convencional está explotando también muy fuerte en Rincón de los Sauces así que hay empresas que tienen la parte operativa en naves en esas ciudades», aclaró Albanesi.
Para el gerente comercial, las plazas de mayor identidad petrolera son las que presentan precios más dinámicos. Mientras que las opciones residenciales en Neuquén capital y alrededores tienen valores más estables que escalan de manera más paulatina, en Rincón de los Sauces o Añelo se observa una suba y baja de los precios más vertiginosa.
«En Añelo y Rincón de los Sauces los precios se comportan como un electrocardiograma, con ciclos más vertiginosos cuando la actividad baja y también baja la demanda, pero la oferta se mantiene e incluso aumenta, como es el caso de lo residencial en Añelo», dijo y aclaró que, en esos casos, el precio puede caer para incrementarse al mes siguiente, y de forma exponencial, cuando se reactiva el ritmo de producción en Vaca Muerta.
Por su parte, el coordinador de Desarrollo Económico de la Municipalidad de Neuquén, Gastón Contardi, aseguró que la principal demanda de las empresas hoy es más espacio físico para expandirse. En ese sentido, adelantó que en abril se lanzará la inscripción para los interesados en afincarse en un nuevo Parque Industrial de mil hectáreas con servicios dentro del ejido de la ciudad de Neuquén, por lo que la capital también se mantiene como una opción para las bases operativas que no buscan el contacto tan directo con los yacimientos.
Los precios y la tendencia a la suba
En ese contexto, aclaró que las unidades de las ciudades petroleras tientan a otro perfil de inversor, uno más arriesgado que busca sacar provecho de esos vaivenes del mercado.
Los inversores más conservadores, en cambio, apuestan al sector residencial en Neuquén capital y alrededores. Si bien Albanesi admitió que se dio un «repunte significativo de los valores del metro cuadrado residencial», aseguró que muchas veces esos precios apenas consiguen cubrir los costos de la construcción, que hoy registran máximos históricos.
«Lo que está pasando es que hay opciones de reventa de departamentos, por ejemplo, que no llegan siquiera a absorber los costos de construcción«, dijo y agregó: «Más allá de la variable Vaca Muerta, lo que se está viendo a nivel país es la variable de costos en dólares y lo que le implica a un desarrollador construir hoy para reponer esa venta».
En ese sentido, el agente inmobiliario aseguró que todavía hay margen para un aumento de precios. «Se espera que ajusten hacia arriba los valores de usados para llegar mucho más cerca a los valores de un desarrollador que tiene que volver a construir», expresó.
Arpajou consideró que este fenómeno es una oportunidad para el inversor. «Hoy el costo de la construcción es el más alto de los últimos 25 años en dólares, y estamos en un momento de oportunidad porque el valor de venta del metro cuadrado está 20 o 30 puntos más abajo del valor que tendría que estar, porque el mercado está poniendo un límite a la suba», dijo.
Y aseguró: «En este contexto, la inversión de un producto terminado o en pozo tiene hoy la rentabilidad más alta del país, de unos 6 o 7 puntos porcentuales de rentabilidad en dólares«.
En ese panorama, y pese a los altos costos del metro cuadrado, en la ciudad se pueden observar muchas obras en marcha, que esperan abastecer una demanda en alza al calor del crecimiento de la industria del oil and gas