En Añelo, cerca de Vaca Muerta, las inversiones inmobiliarias rinden hasta seis veces más que en Buenos Aires. Conocé los márgenes, riesgos y oportunidades.
Esas condiciones vienen impulsando una oleada de nuevos proyectos por parte de constructoras y desarrolladoras. «Añelo da la gran oportunidad para el real estate de hacer un negocio asociado con una de las industrias que sí funcionan», dijo a El Economista Lucas Salvatore, CEO de la constructora Idero. «La insuficiencia de lo que está construido y la altísima demanda dan como resultado un negocio con márgenes muy interesantes del 15% en dólares para el inversor que arrancó desde el pozo o del 12% para la inversión con el edificio terminado, muy por arriba de los niveles de renta en torno al 2% que se están registrando en Buenos Aires», agregó.
La isla de rentabilidad de Añelo contrasta con las dificultades que enfrentan las constructoras y desarrolladoras en el resto del país. El desfase entre la fuerte alza de los costos en dólares de la construcción en los últimos dos años y precios del metro cuadrado que no acompañaron esa suba derrumbó los márgenes. Ese escenario está lejos de replicarse en Añelo, donde la población se duplicó en los últimos tres años para llegar a los 11.000 actuales. Semejante crecimiento promete acelerarse en los próximos años. Teniendo en cuenta que hasta ahora solo fue explotado el 10% del potencial de Vaca Muerta, Fernando Banderet, intendente de Añelo, señaló en la Expo Real Estate realizada el 13 y 14 de agosto pasado en Buenos Aires que el Master Plan que viene elaborando la municipalidad apunta a una población de 50.000 habitantes permanentes para 2031.
«En 2024 se invirtieron más de U$S 40 millones para construir en la ciudad unos 76.000 metros cuadrados con los que se añadieron unas 1.200 camas para el uso de la industria petrolera», dijo Banderet. «En el primer semestre de este año tuvimos ya más de 76.000 metros cuadrados habilitados para la construcción con inversiones que van a superar los U$S 100 millones, y tenemos 580 expedientes para analizar de nuevos posibles desarrollos», añadió.
Aún con ese ritmo acelerado, la construcción sigue corriendo más lento que la demanda. Por cada boca de pozo que se abre se requieren entre 50 y 200 operarios nuevos. Esa necesidad de mano de obra hace que la capacidad de Añelo esté desbordada y que unos 15.000 trabajadores se deban alojar en la ciudad de Neuquén, distante a 100 kilómetros. El problema es que el pésimo estado de la ruta de una sola mano implica una demora de entre dos y tres horas para hacer ese trayecto.
«No hay muchas personas que estén dispuestas a pasar cuatro o cinco horas por día viajando a la ciudad de Neuquén después de estar ocho horas en un pozo», dijo a El Economista Adrián Sequeira, dueño y CEO de Elysian Desarrollos, una firma con sede en Córdoba. «Hacen falta unas 25.000 plazas en Añelo para alojar a los empleados de las petroleras que hoy viajan todos los días desde la ciudad de Neuquén y por más que se terminaran todos los proyectos que están hoy en construcción, no alcanzaríamos a cubrir la demanda».
Ante ese escenario, Elysian, pese a tener proyectos propios en Córdoba con permisos de obra ya pagados, decidió frenar esas iniciativas para dirigir casi la totalidad de sus esfuerzos a Añelo.
Rentabilidad
Semejante demanda actual y potencial viene impulsando los precios, lo que agranda los márgenes tanto de los constructores como de los inversores que adquieren viviendas en busca de una renta. «Si bien estamos en un momento con costos de construcción bastante elevados y allá en el sur aún más, el costo del metro cuadrado en Añelo ronda los U$S 1.700 y el precio de venta está en U$S 3.000, con lo que el desarrollista y el constructor tienen una rentabilidad que supera a la tradicional», dijo Sequeira.
Los márgenes también son altos para los inversores en busca de una renta. «Un monoambiente en Añelo se puede alquilar entre U$S 1.000 y U$S 1.300 netos para el propietario, mientras que un tres ambientes con cuatro camas puede llegar a U$S 3.000», dijo Damián Lopo, director de NLK Capital. «La rentabilidad es siempre de dos dígitos, números que en Buenos Aires no existen», añadió.
Con esos incentivos, se vienen multiplicando los desarrollos. Idero, por ejemplo, ya construyó y opera cuatro edificios. Son 388 plazas con contratos de alquiler a 10 años con 100% de ocupación. En tanto, Soldati está comercializando Fincas de Añelo, una urbanización sobre un terreno de 130 hectáreas en el que ya hay nueve edificios construidos con más de 300 departamentos. «Es como un Nordelta petrolero», dijo a El Economista Sebastián Rascovan, director comercial de Soldati. «La idea de Fincas de Añelo es tener un master plan con diferentes usos para que los distintos desarrolladores puedan llevar adelante allí sus proyectos».
La firma TMS Construcciones, en tanto, está desarrollando dos torres de 48 monoambientes cada una.
El lado oculto
Si bien los márgenes de rentabilidad son elevados, operar en Añelo implica también la necesidad de sortear una serie de dificultades. «No es todo color de rosa: los costos de los servicios son 50% más altos que en Buenos Aires y conseguir mano de obra es casi imposible dado los sueldos que paga el sector petrolero», dijo Salvatore.
En una localidad volcada casi totalmente a la industria de hidrocarburos, la cuestión laboral es difícil de resolver para las constructoras. «Es un problema conseguir mano de obra porque las petroleras demandan continuamente personal, y además los sueldos en nuestro sector se tienen que acomodar a los que se pagan en el petrolero», dijo Sequeira, de Elysian. «Solo como ejemplo, el sereno que nos cuida la obra por las noches percibe un salario de 3.800.000 de pesos por mes».
Ante las dificultades para conseguir personal y el alto costo de la mano de obra, varias empresas vienen priorizando en Añelo la construcción modular, esto es, módulos producidos y terminados íntegramente en fábrica para luego ser montados y conectados en obra. Elysian, por caso, produce los módulos en Córdoba y los ensambla en Añelo.
Otra compañía cordobesa, Edisur, en alianza con la rosarina ZLT, viene llevando adelante el Proyecto Álamos, que ya tiene 114 viviendas con construcción modular de uno y dos ambientes, y otras 52 en proceso. «Además de reducir las dificultades para conseguir personal, la construcción nos permite acortar mucho los tiempos», dijo Horacio Parga, director del Grupo Edisur. «El tiempo es un factor clave para la rentabilidad: en una construcción tradicional los plazos van de 24 a 36 meses, mientras que nosotros terminamos cada complejo de viviendas en nueve meses».
Más allá del costo laboral, hay otros factores comunes a todos los desarrolladores que impulsan hacia arriba los gastos. «Un metro cuadrado en Añelo vale cerca de U$S 4.000 porque también son diferentes los costos para construir dado que la infraestructura debe ser desarrollado por cada constructor», dijo Salvatore, de Idero. «Añelo no deja de ser una pequeña localidad del interior con muy pocos recursos municipales y sin la infraestructura que uno esperaría que haya: hay que llevar la luz, además de la perforación de agua y la instalación de cloacas», agregó.
A eso se suman otros obstáculos que suelen alargar los tiempos previstos de los desarrollos. «Todavía hay muchos terrenos, pero no hay muchos escriturables: es muy difícil encontrar un terreno que tenga los papeles en regla», dijo Rascovan, de Soldati.
No obstante, aún con todos esos problemas, en la pequeña Añelo las ventajas siguen predominando. «La demanda bajó algo este año porque varias petroleras están muy involucradas en la construcción del oleoducto que incrementará el transporte desde Vaca Muerta, con lo que están demorando ciertas inversiones en exploración», dijo Salvatore. «Sin embargo, ese bache actual se convertirá en una explosión cuando esté listo el oleoducto: en Añelo hay una necesidad imperiosa de desarrollos de calidad y eso se profundizará en los próximos años»
