El Gobierno Provincial promulgó hoy una norma que presenta un modelo híbrido entre lo público y lo privado que busca potenciar soluciones a los problemas habitacionales en el territorio de Neuquén. Cómo es el sistema y cuál sería su aplicación
El artículo 1° de la ley establece que su objetivo principal es coordinar la inversión pública y privada para fomentar un desarrollo territorial equitativo. Esto incluye la promoción de soluciones habitacionales que aborden la diversidad de la demanda social en el territorio neuquino, así como la reducción del valor del suelo, un desafío crucial en la planificación urbana y rural.
La ley tiene un ámbito de aplicación que abarca todo el territorio provincial, donde tanto el Estado provincial como los municipios que adhieran a la normativa son los responsables de promover el desarrollo progresivo de las necesidades urbanas y habitacionales. Esta medida es especialmente relevante para aquellos ciudadanos que no pueden resolver sus necesidades habitacionales por medios propios, asegurando un enfoque inclusivo en la política de desarrollo urbano.
El corazón de la ley radica en la creación de «Consorcios Urbanísticos», definidos en el artículo 3°. Estos consorcios son asociaciones entre entidades gubernamentales y actores privados, que pueden ser tanto personas físicas como jurídicas. A través de esta figura, se busca ejecutar proyectos de urbanización y construcción combinando recursos y conocimientos de ambas partes. Este modelo permite realizar proyectos de gran escala con mayor eficiencia y menor riesgo, incentivando la inversión privada y mejorando la calidad de vida de los habitantes.
De acuerdo a lo explicado, los consorcios urbanísticos se articulan en torno a la aportación de terrenos urbanos, periurbanos o rurales por parte de las entidades involucradas, que luego son desarrollados mediante obras de urbanización o edificación. Como contraprestación, las partes reciben unidades inmobiliarias terminadas o terrenos, según lo acordado en los convenios. Esto crea un ciclo virtuoso de desarrollo que puede dinamizar tanto las economías locales como la oferta habitacional en la provincia.
La ley incluye disposiciones específicas para evitar el uso inadecuado de esta figura. En el artículo 5° se prohíbe explícitamente la utilización de los consorcios urbanísticos para convenios que tengan como fin la creación de áreas residenciales cerradas o que restrinjan el acceso a espacios originalmente públicos a través de la privatización del entorno urbano. Además, se asegura que los objetivos de estos consorcios sean compatibles con la planificación territorial y ambiental de los municipios donde se desarrollen los proyectos.
La distribución equitativa de las unidades inmobiliarias resultantes es otro aspecto clave de la ley. El artículo 6° establece que esta distribución se basará en la inversión realizada por cada una de las partes, tomando en cuenta tanto el valor inmobiliario del terreno a desarrollar como el costo de las obras de infraestructura. Las obras mínimas a contemplar incluyen movimiento de suelo, apertura de calles, sistemas de escurrimiento pluvial, redes de distribución de energía eléctrica, agua potable, cordón cuneta, y, en caso de ser posible, redes cloacales y de gas natural.
Además, el artículo 7° autoriza a los organismos del sector público provincial y municipal a otorgar, como retribución por los desarrollos urbanísticos, otros inmuebles que pueden estar urbanizados o no, siempre que la valuación de estos inmuebles sea equivalente o menor al valor de los terrenos involucrados en el proyecto.
Para garantizar la transparencia y eficacia en la implementación de los consorcios urbanísticos, la ley detalla en su artículo 8° una serie de documentos que son necesarios para la aprobación y ejecución de los convenios. Estos incluyen certificados de aptitud hídrica, factibilidades de servicio, estudios de suelo y de impacto ambiental, y documentación que acredite la titularidad de la tierra y su valoración.
El artículo 9° introduce el «Convenio Urbanístico» como el instrumento jurídico que formaliza los acuerdos entre la administración provincial, municipal y los agentes privados, asegurando que las acciones y proyectos específicos se desarrollen de manera eficaz. El contenido de estos convenios debe incluir los objetivos, metas, plazos, las prestaciones a las que se comprometen cada una de las partes, y las formas de control periódico, según lo estipulado en el artículo 10°.
La ley establece que la autoridad de aplicación será designada según el ámbito de competencia. En el caso de tierras provinciales, será la Agencia de Desarrollo Urbano Sustentable y Vivienda (ADUS/IPVU) o el organismo que lo reemplace, mientras que en el ámbito municipal, la responsabilidad recaerá en el organismo encargado de la problemática habitacional en cada municipio.
LA TECLA